Vrijstelling van overdrachtsbelasting: Bedrijfsopvolging

De overdrachtsbelasting is de belasting die je betaalt bij de aankoop van onroerend goed in Nederland, zoals woningen, bedrijfspanden of bouwgrond, of bij de verkrijging van rechten daarop (bijvoorbeeld erfpacht of appartementsrechten). De heffing wordt berekend over de hoogste van de koopsom of de marktwaarde. Tot en met 2025 gelden de volgende tarieven overdrachtsbelasting: 0% voor starters die onder de voorwaarden van de startersvrijstelling vallen, 2% voor een woning die als hoofdverblijf wordt gebruikt en 10,4% voor overige onroerende zaken, zoals beleggingspanden, recreatiewoningen en zakelijk vastgoed.

Met het Belastingplan 2026 worden de regels aangepast. Vanaf 1 januari 2026 geldt voor woningen die niet als hoofdverblijf dienen – bijvoorbeeld verhuurde woningen, vakantiewoningen en beleggingsvastgoed – een nieuw tarief van 8% overdrachtsbelasting. Voor kopers van een eigen woning blijft het lage tarief van 2% bestaan, evenals de startersvrijstelling onder voorwaarden. Het algemene tarief van 10,4% blijft van kracht voor niet-woningen, zoals bedrijfspanden en bouwgrond. Deze wijziging maakt het kopen van een beleggingswoning vanaf 2026 fiscaal iets aantrekkelijker, terwijl de positie van starters en eigenwoningkopers ongewijzigd blijft.

Welkom bovendien bij de overdrachtsbelastingvrijstellingserie (Scrabblewoord van het jaar!) van Port Sight Tax. In deze serie short-reads nemen we je mee langs de verschillende vrijstellingen binnen de overdrachtsbelasting. Zo weet je precies wanneer je géén overdrachtsbelasting hoeft te betalen en welke voorwaarden daaraan verbonden zijn. We trappen de serie af met de vrijstelling bij bedrijfsopvolging.

Overdrachtsbelastingvrijstelling bij bedrijfsopvolging: wat is het precies?

Wanneer een ondernemer zijn of haar onderneming (waarin vastgoed is gelegen) wil doorgeven aan de volgende generatie, kan – onder voorwaarden – de heffing van overdrachtsbelasting achterwege blijven. De familiale kring aan wie de ondernemer kan overdragen is erg klein. De vrijstelling kan enkel van toepassing zijn wanneer de ondernemer zijn of haar onderneming overdraagt aan een of meer (klein)kinderen, broers, zusters of hun echtgenoten, waarbij een kind wordt gelijkgesteld met een pleegkind en een broer of zuster gelijkgesteld wordt met een halfbroer, halfzuster, pleegbroer of pleegzuster.

Hierdoor is de kring tot op wie de overdrachtsbelastingvrijstelling van toepassing is kleiner dan de kring die geldt voor – bijvoorbeeld - de doorschuifregeling in de inkomstenbelasting of de bedrijfsopvolgingsregeling in de erf- en schenkbelasting.

Voorwaarden voor de toepassing van de overdrachtsbelastingvrijstelling bij bedrijfsopvolging

De overdrachtsbelastingvrijstelling bij bedrijfsopvolging is van toepassing als aan de volgende vier voorwaarden wordt voldaan:

1. Er wordt verkregen door een of meer familieleden die in de wet zijn genoemd.
2. Er wordt verkregen van een ondernemer.
3. De verkregen onroerende zaken behoren tot en zijn dienstbaar aan de onderneming van de overdragende ondernemer.
4. De onderneming wordt in haar geheel voortgezet door de verkrijger(s), zij het dat de onderneming niet direct volledig hoeft te worden overgedragen en ook de overdracht van een zelfstandig gedeelte van de onderneming mogelijk is.

Voorwaarde 1: Er wordt verkregen door een of meer familieleden die in de wet zijn genoemd

De familiegroep die in aanmerking komt voor de vrijstelling zijn: (klein)kinderen, broers, zusters of hun echtgenoten, waarbij een kind wordt gelijkgesteld met een pleegkind en een broer of zuster gelijkgesteld wordt met een halfbroer, halfzuster, pleegbroer of pleegzuster. De wettekst noemt geen zwager of schoonzus, maar in de praktijk wordt ook overdracht naar hen vrijgesteld toegestaan.

De vrijstelling is niet van toepassing wanneer er wordt overgedragen naar een BV of andere rechtspersoon van een familielid. Dit komt omdat dan niet het familielid de verkrijger is, maar de BV.

Voorwaarde 2: Er wordt verkregen van een ondernemer

De vrijstelling is enkel van toepassing op verkrijgingen van een ondernemer. Voor de invulling van het begrip ‘ondernemer’ wordt de betekenis uit de inkomstenbelasting gevolgd. Het moet dus gaan om een ‘belastingplichtige voor rekening van wie een onderneming wordt gedreven en die rechtstreeks wordt verbonden voor verbintenissen betreffende die onderneming’.

In de praktijk betekent dit dat de vrijstelling van toepassing is op eenmanszaken en vennoten in personenvennootschappen (VOF, maatschap en commanditaire vennootschap). Uit een kennisgroepstandpunt van de Belastingdienst kan worden opgemaakt dat ook de commanditaire vennoot gebruik kan maken van de vrijstelling, desondanks hij niet kwalificeert als ondernemer in de zin van de Wet Inkomstenbelasting 2001.

Voorwaarde 3: De verkregen onroerende zaken behoren tot en zijn dienstbaar aan de onderneming van de overdragende ondernemer.

De vrijstelling is enkel van toepassing indien de onroerende zaak ‘onderdeel is van’ de onderneming. Hierbij komt ‘vermogensetikettering’ om de hoek kijken. Het moet namelijk gaan om vastgoed dat onderdeel is van het ondernemingsvermogen. Naast het feit dat het vastgoed onderdeel moet zijn van het ondernemingsvermogen, dient het ook ‘dienstbaar’ te zijn aan de onderneming. Hierbij is van belang dat het vastgoed voor zakelijke doeleinden wordt gebruikt.  Vastgoed dat voor privédoeleinden wordt gebruikt valt hierdoor niet onder de vrijstelling. 

Je kunt hierbij denken aan een boerderij, met beiden een woon- en werkgedeelte. Indien de boerderij wordt overgedragen van vader op dochter, is de overdrachtsbelastingvrijstelling enkel van toepassing op het werkgedeelte (zakelijke gedeelte), en niet op het woongedeelte. In de praktijk betekent dat dat over het woongedeelte wel overdrachtsbelasting betaald moet worden.

Voorwaarde 4: De onderneming wordt in haar geheel voortgezet door de verkrijger(s), zij het dat de onderneming niet direct volledig hoeft te worden overgedragen en ook de overdracht van een zelfstandig gedeelte van de onderneming mogelijk is

De laatste voorwaarde voor de vrijstelling is dat de onderneming dient te worden voortgezet door de verkrijgers. Het is hierbij ook mogelijk dat een zelfstandig gedeelte van een onderneming wordt overgedragen aan een verkrijger, terwijl de ondernemer zelf ook doorgaat met een zelfstandig gedeelte van de onderneming.

Daarnaast is het ook mogelijk om de onderneming in fasen over te dragen aan de verkrijger, mits er sprake is van een duidelijk overnameplan. Hierbij is van belang dat een fase van overdracht niet uitsluitend mag bestaan uit de overdracht van een (deel van een) losse onroerende zaak.

Met ‘voortzetten’ wordt bedoeld dat de onderneming niet geheel of gedeeltelijk wordt gestaakt na overdracht. Aan deze voortzettingseis is geen termijn verbonden, maar uit jurisprudentie blijkt dat een staking na ongeveer twee jaar – waarbij bij overdracht van de onderneming nog geen intentie tot staking was – mogelijk is om de vrijstelling te behouden.

Het is voor het familielid daarnaast ook mogelijk om – onder voorwaarden – de verkregen onderneming voort te zetten in de vorm van een BV met behoud van de overdrachtsbelastingvrijstelling.

Toepassing overdrachtsbelastingvrijstelling in de praktijk

Desondanks er sprake is van een vrijstelling (waardoor er geen overdrachtsbelasting verschuldigd is), moet er nog steeds aangifte worden gedaan.

Tot slot

Wanneer je je beroept op een overdrachtsbelastingvrijstelling is het van belang om juist te voldoen aan de wettelijke voorwaarden. 

Twijfel je of je aan de voorwaarden voldoet? Neem dan vooral contact op met één van onze adviseurs.

1. Artikel 15 lid 1 sub b Wet op belastingen van rechtsverkeer (‘WBR’)
2. Artikel 3.4 Wet Inkomstenbelasting 2001
3. Kennisgroepstandpunt Belastingdienst 13 maart 2020, 19-052-28, V-N 2023/60.41
4.  Besluit van 17 oktober 2024, 2024-10969, Stcrt. 2024, 34456, V-N 2024/53.10, onderdeel 2.4
5. Verslag, Kamerstukken II 2005/06, 28 207, nr. 11, p. 11.
6. Verslag, Kamerstukken II 2005/06, 28 207, nr. 11, p. 11-12.
7. Hof ’s-Hertogenbosch 25 mei 1992, nr. 1994/1990, V-N 1992, p. 3677
8. Artikel 15 lid 9 WBR