Btw en vastgoed: de '101' voor fiscaliteit van onroerend goed (2026)

• De levering en verhuur van onroerend goed zijn in beginsel vrijgesteld van btw.
• Belast met 21% btw is: (1) de levering binnen twee jaar na eerste ingebruikneming, (2) de levering van een bouwterrein, en (3) op verzoek bepaalde leveringen of verhuren aan ondernemers met ten minste 90% btw-aftrekrecht.
• De btw op aanschaf, bouw en grote verbouwingen wordt tien jaar gevolgd via de herzieningsregeling.
• Sinds 1 januari 2026 geldt daarnaast een nieuwe 5-jaarstermijn voor investeringsdiensten aan vastgoed vanaf € 30.000.

De fiscaliteit rondom vastgoed is een van de meest onderschatte risicogebieden voor ondernemers, investeerders en projectontwikkelaars. De hoofdregel in de btw oogt misschien eenvoudig — de levering en verhuur van onroerend goed zijn vrijgesteld van omzetbelasting — maar de uitzonderingen, optiemogelijkheden en herzieningsregels maken btw op onroerend goed een van de meest complexe onderdelen van de fiscaliteit. Eén verkeerde keuze rond bouwterreinen, belaste verhuur of de herzieningstermijn kan op een vastgoedtransactie al snel veel geld kosten.

In deze bijdrage leggen wij in vogelvlucht uit hoe btw en vastgoed zich tot elkaar verhouden: wat onroerend goed precies is voor de btw, wanneer levering of verhuur belast of vrijgesteld is, hoe de btw-herzieningstermijn voor vastgoed werkt, en welke ingrijpende wijziging per 1 januari 2026 in werking is getreden voor verbouwingsdiensten. De gids is geschreven als '101' voor ondernemers, vastgoedinvesteerders, vastgoedfondsen en hun adviseurs.

Wat verstaat de btw onder 'onroerend goed'?

Het btw-begrip 'onroerende zaak' is een Unierechtelijk begrip. Dit betekent dat de civielrechtelijke definitie uit Boek 3 van het Burgerlijk Wetboek niet doorslaggevend is voor de btw op vastgoed; de uitleg volgt uit de Btw-richtlijn, de Btw-uitvoeringsverordening en de rechtspraak van het Europese Hof van Justitie.

Onder onroerend goed vallen voor de btw onder meer:

• Elk welbepaald gedeelte van het aardoppervlak (boven- of ondergronds), inclusief het daarop staande gebouw of bouwwerk.
• Constructies die duurzaam met de grond verbonden zijn en niet eenvoudig kunnen worden gedemonteerd of verplaatst, denk aan een verankerde woonboot of een windmolen.
• Onderdelen die een integraal deel van een gebouw vormen, zoals deuren, ramen, daken en blijvend geïnstalleerde installaties (cv-ketels, inbouwkeukens, liften).
• Bepaalde zakelijke rechten op vastgoed, zoals erfpacht, opstal en vruchtgebruik, die voor de btw afhankelijk van de vergoeding als levering of als dienst worden behandeld.

Of een zaak voor de btw als onroerend kwalificeert bepaalt of het bijzondere btw-regime voor vastgoed (vrijstellingen, herziening, samenloop met overdrachtsbelasting) van toepassing is.

Wanneer is de levering van vastgoed belast met btw?

Hoofdregel: de levering van een onroerende zaak is vrijgesteld van btw. De achterliggende gedachte is dat 'oud' vastgoed nauwelijks toegevoegde waarde genereert in de productieketen. Op deze hoofdregel bestaan drie belangrijke uitzonderingen, twee van rechtswege, één optioneel.

Levering van nieuw vastgoed (binnen twee jaar na ingebruikname)

De levering van een gebouw, of een gedeelte daarvan, vóór, op of uiterlijk twee jaar ná de eerste ingebruikneming is van rechtswege belast met 21% btw. Eerste ingebruikneming betekent: het gebouw wordt voor het eerst duurzaam gebruikt overeenkomstig de objectieve bestemming. Wordt een nieuw kantoorpand kortstondig gebruikt als opslag in afwachting van verhuur, dan is dat doorgaans geen 'eerste ingebruikneming' in de zin van de wet.

Levering van een bouwterrein

De levering van een bouwterrein is eveneens belast met 21% btw. Sinds 1 januari 2017 is de definitie wettelijk verankerd: onbebouwde grond die kennelijk bestemd is om te worden bebouwd met een of meer gebouwen. Beslissend is de objectieve intentie van partijen op het moment van levering, ondersteund door feiten zoals een verleende omgevingsvergunning, bewerkingen aan de grond, of nutsaansluitingen die uitsluitend voor toekomstige bebouwing zijn aangelegd.

Het Maasdriel-arrest van het Hof van Justitie maakte al duidelijk dat ook zonder fysieke ingrepen sprake kan zijn van een bouwterrein, mits uit objectieve gegevens — zoals architectkosten, aangevraagde vergunningen of een afwijkende verkoopprijs — onomstotelijk volgt dat bebouwing is beoogd. Het Don Bosco-arrest voegt daaraan toe: als de verkoper zich verbindt het bestaande gebouw na levering te slopen, wordt voor de btw een (onbebouwd) terrein geleverd.

Optie voor belaste levering van vastgoed

Buiten de tweejaarstermijn kunnen koper en verkoper gezamenlijk verzoeken om een belaste levering. Daarvoor geldt de strikte 90%-norm: de koper moet het pand gebruiken voor activiteiten waarvoor hij voor ten minste 90% recht op btw-aftrek heeft (in enkele specifieke sectoren, zoals makelaars en reisbureaus, geldt een 70%-norm). Wordt achteraf niet aan deze gebruikseis voldaan, dan vervalt de optie met terugwerkende kracht en ontstaat alsnog een vrijgestelde levering, vaak met aanzienlijke gevolgen voor eerder afgetrokken btw.

Wanneer is een verbouwing 'in wezen nieuwbouw'?

Een ingrijpende verbouwing kan voor de btw leiden tot een 'nieuw vervaardigd goed', waardoor een nieuwe tweejaarstermijn voor belaste levering ontstaat. Onder welke omstandigheden was lang onduidelijk.

In zijn arresten van 4 en 11 november 2022 verschafte de Hoge Raad helderheid: voor 'in wezen nieuwbouw' is een ingrijpende wijziging van de bouwkundige constructie vereist. Functiewijzigingen (kantoor naar hotel), uiterlijke herkenbaarheid, naamsbekendheid of de hoogte van de investering kunnen aanwijzingen vormen, maar zijn op zichzelf niet voldoende. Dit criterium is nadien meermaals bevestigd, onder meer in het arrest van 31 januari 2025.

Praktisch gevolg: de levering van een grondig gerenoveerd kantoorpand-tot-hotel zonder constructieve aanpassingen blijft btw-vrijgesteld en belast met 10,4% overdrachtsbelasting. Een fabriekspand waarvan de draagconstructie ingrijpend wordt vervangen, kan daarentegen kwalificeren als nieuwbouw, met 21% btw én vrijstelling van overdrachtsbelasting via de samenloopvrijstelling.

Praktijktip
Bij vastgoedprojecten waarbij twijfel bestaat over 'in wezen nieuwbouw' loont een goed advies vooraf en goede vastlegging. Het verschil tussen 21% btw (aftrekbaar voor btw-belaste afnemers) en 10,4% overdrachtsbelasting (kostprijsverhogend) kan op transactieniveau enorm zijn.

Wanneer is verhuur van vastgoed belast met btw?

Ook de verhuur van onroerend goed is in beginsel vrijgesteld van btw. Dit klinkt prettig — geen btw op de huurfactuur — maar de keerzijde is dat de verhuurder geen btw kan aftrekken op aanschaf, bouw en onderhoud. Die niet-aftrekbare btw werkt kostprijsverhogend en wordt vrijwel altijd in de huurprijs doorberekend (de zogenoemde 'spookbelasting' in de bedrijfskolom).

Wanneer is verhuur van vastgoed van rechtswege belast met omzetbelasting?

Voor enkele categorieën verhuur geldt de vrijstelling niet; in deze situaties is er van rechtswege btw verschuldigd over de prestaties:

• Verhuur in het kader van het hotel-, pension-, kamp- en vakantiebestedingsbedrijf aan personen die er slechts kort verblijven (kortdurende logiesverstrekking).
• Verhuur van parkeerruimte voor voertuigen en lig- of bergplaatsen voor vaartuigen.
• Verhuur van blijvend geïnstalleerde werktuigen en machines.
• Verhuur van safeloketten.

Verhuur plus': wanneer verandert verhuur in een belaste dienst?

Wanneer een verhuurder zoveel aanvullende diensten levert dat het passieve karakter van de huur verdwijnt, kan sprake zijn van een belaste prestatie ('verhuur plus'). Klassieke voorbeelden zijn sportaccommodaties met beheer en toezicht, kantoorconcepten met receptie en facilitaire diensten, en geconserveerde opslagdiensten. De rechtspraak is hier feitelijk: hoe meer 'service-elementen', hoe groter de kans op een belaste prestatie.

Optie voor belaste verhuur en de 90%-norm

Bij zakelijke verhuur kunnen huurder en verhuurder gezamenlijk opteren voor belaste verhuur. Net als bij de levering geldt de 90%-norm: de huurder moet het pand voor ten minste 90% gebruiken voor activiteiten met recht op btw-aftrek. Het grote voordeel voor de verhuurder is dat de btw op de bouw- en investeringskosten alsnog aftrekbaar wordt, wat cumulatie van btw voorkomt en de werkelijke huurprijs zichtbaar verlaagt.

Vervalt de 90%-norm in de loop van de huurperiode (bijvoorbeeld omdat de huurder zijn activiteitenmix wijzigt), dan vervalt de optie en wordt de verhuur alsnog vrijgesteld. Voor de verhuurder kan dat een verplichte herziening van eerder afgetrokken btw betekenen, zie sectie 4.

Hoe werkt de btw-herzieningstermijn voor vastgoed?

Een ondernemer die vastgoed aanschaft of laat bouwen en dit vastgoed voor met btw belaste prestaties gebruikt, mag de in rekening gebrachte btw als voorbelasting aftrekken. Het bijzondere aan vastgoed is dat de Belastingdienst die aftrek niet definitief vaststelt in het jaar van ingebruikname — het werkelijke gebruik wordt meerdere jaren gevolgd via de zogenaamde herzieningsregeling.

De 10-jaarstermijn voor onroerende zaken

Voor onroerende zaken geldt een herzieningstermijn van tien jaar: het jaar van ingebruikname plus de negen daaropvolgende jaren. Elk jaar wordt de verhouding tussen belast en vrijgesteld gebruik vergeleken met het referentiejaar van ingebruikname. Wijkt het werkelijke gebruik met meer dan 10% af, dan wordt 1/10 van de oorspronkelijk afgetrokken btw herzien. Dat kan betekenen dat er btw verschuldigd wordt, maar het kan ook betekenen dat een bedrag aan btw kan worden teruggevraagd.

Bij een btw-vrijgestelde verkoop binnen de herzieningstermijn vindt een eenmalige herziening plaats over alle resterende jaren. De resterende herzienings-btw moet dan in één keer worden afgedragen. Dit kan een aanzienlijke btw-verplichting tot gevolg hebben; verkoper en koper kunnen opteren voor een met btw belaste verkoop van de onroerende zaak. Omdat er dan sprake is van een met btw belaste verkoop hoeft de reeds in aftrek gebrachte btw niet te worden herzien, hetgeen gunstig is voor de verkoper. Voor de koper betekent dit echter dat een nieuwe herzieningstermijn van tien jaar gaat lopen.

Nieuw per 1 januari 2026: 5-jaarstermijn voor investeringsdiensten

Een belangrijke verandering: sinds 1 januari 2026 geldt een aparte herzieningsregeling voor 'investeringsdiensten' aan onroerend goed. Het gaat om verbouwings-, renovatie-, sloop-, isolatie- of grootonderhoudsdiensten met een waarde van ten minste € 30.000 (exclusief btw) per dienst. Deze worden gedurende vijf jaar (het jaar van ingebruikname plus vier opvolgende jaren) gevolgd, met jaarlijkse herziening van 1/5 deel.

De maatregel is voornamelijk gericht op de zogenoemde 'short-stay structuren', waarbij ondernemers een verbouwd pand één jaar btw-belast verhuurden om de volledige btw-aftrek te realiseren, en vervolgens overstapten naar vrijgestelde langetermijnverhuur. Onder de oude regels bleef die aftrek in stand omdat herziening niet gold voor diensten. Met de uitbreiding wordt deze structuur fiscaal aanzienlijk minder aantrekkelijk.

De regeling heeft echter een breder bereik dan alleen short-stay constructies. Iedere btw-ondernemer met vastgoed — zorginstellingen, onderwijsinstellingen, woningcorporaties, gemengd belaste organisaties — krijgt te maken met aanvullende administratieve verplichtingen: per investeringsdienst moet het gebruik vijf jaar lang worden gemonitord. Een tijdige inrichting van de administratie is essentieel.

Praktijktip — overgangsrecht 2026
De nieuwe herzieningstermijn geldt voor investeringsdiensten die op of na 1 januari 2026 in gebruik zijn genomen. Verbouwingen die in 2025 zijn opgeleverd en in gebruik genomen, vallen er buiten. Voor lopende projecten loont een planning van de ingebruiknamedatum — een paar weken verschil kan vijf jaar herzieningsrisico schelen.

Hoe verhouden btw en overdrachtsbelasting zich tot elkaar?

Bij vastgoedtransacties spelen vaak twee belastingen tegelijkertijd: btw én overdrachtsbelasting. Om dubbele heffing te voorkomen kent de Wet op belastingen van rechtsverkeer (Wet BRV) de samenloopvrijstelling: als de levering van rechtswege belast is met btw én de koper het pand niet in gebruik heeft genomen of binnen zes maanden weer levert, geldt vrijstelling van overdrachtsbelasting.

De tarieven overdrachtsbelasting per 1 januari 2026:

• 2% voor woningen die als hoofdverblijf worden gebruikt (startersvrijstelling 0% tot € 555.000).
• 8% voor woningen die niet als hoofdverblijf dienen (beleggings- en vakantiewoningen) — verlaagd van 10,4% in 2025.
• 10,4% voor niet-woningen, zoals bedrijfspanden, kantoren, winkels en onbebouwde grond.
• 4% voor vastgoedaandelentransacties die onder de regeling van art. 4 Wet BRV vallen.

Voor bedrijfsoverdrachten waarin onroerend goed onderdeel is van een geheel of een gedeelte van een onderneming (art. 37d Wet OB), heeft de staatssecretaris de samenloopvrijstelling onder voorwaarden ook goedgekeurd buiten de strikt wettelijke kaders. Bij een gestructureerde transactie loont een zorgvuldige fiscale analyse om de samenloop optimaal te benutten.

Bijzondere situaties rond btw op onroerend goed

Beperkte zakelijke rechten (erfpacht, opstal, vruchtgebruik)

De vestiging, overdracht of beëindiging van beperkte rechten op onroerend goed wordt voor de btw als levering aangemerkt als de vergoeding (gekapitaliseerd) ten minste gelijk is aan de waarde in het economische verkeer (kostprijs). Is de vergoeding lager, dan wordt de prestatie behandeld als verhuurdienst. Het verschil in kwalificatie is bepalend voor zowel het btw-tarief als de samenloop met overdrachtsbelasting.

Leegstand en voorgenomen gebruik

Bij initiële leegstand mag de btw worden afgetrokken op basis van het voorgenomen gebruik, mits dit objectief aannemelijk kan worden gemaakt — denk aan getekende intentieverklaringen, marketingmateriaal of een opdrachtbevestiging aan een verhuurmakelaar. Wijzigt het voorgenomen gebruik vóór de eerste ingebruikname, dan moet de oorspronkelijke aftrek worden gecorrigeerd. Vanaf het jaar van ingebruikname start de herzieningsperiode.

Gemengd gebruik (zakelijk én privé, of belast én vrijgesteld)

Bij panden die deels voor met btw-belaste en deels voor van btw-vrijgestelde prestaties worden gebruikt, mag de voorbelasting slechts pro rata in aftrek worden gebracht. Voor de verdeling wordt in beginsel de omzetverhouding gehanteerd, tenzij het werkelijk gebruik (oppervlakte, tijd) een nauwkeuriger uitkomst geeft. Voor panden met zakelijk én privégebruik (denk aan de DGA-woning boven het kantoor) geldt dat de btw uitsluitend voor het zakelijke deel aftrekbaar is.

Checklist: btw-aandachtspunten bij vastgoedtransacties

• Bepaal of de zaak voor de btw kwalificeert als onroerend goed (Unierechtelijk begrip).
• Stel vast of de levering binnen of buiten de tweejaarstermijn van eerste ingebruikneming valt.
• Toets bij grondtransacties of sprake is van een bouwterrein — let op het Maasdriel- en Don Bosco-arrest.
• Beoordeel bij ingrijpende verbouwingen of sprake is van 'in wezen nieuwbouw' (HR 4 en 11 november 2022): vereist is een ingrijpende wijziging van de bouwkundige constructie.
• Overweeg de optie belaste levering of belaste verhuur — toets daarbij of de wederpartij voldoet aan de 90%-norm.
• Breng de positie in de herzieningstermijn (10 jaar voor het pand, sinds 2026 ook 5 jaar voor investeringsdiensten ≥ € 30.000) in kaart.
• Check de samenloop met overdrachtsbelasting en de toepasselijkheid van de samenloopvrijstelling (art. 15 Wet BRV).
• Leg fiscale afspraken — optie, herzieningsverdeling, garanties — schriftelijk vast in de koopovereenkomst.
• Richt voor 2026 de administratie in om investeringsdiensten per pand gedurende vijf jaar te volgen.

Veelgestelde vragen over btw en vastgoed

Is verhuur van een kantoorruimte belast met btw?

Verhuur van een kantoorruimte is in beginsel vrijgesteld van btw. Huurder en verhuurder kunnen gezamenlijk opteren voor belaste verhuur (21%) als de huurder het pand voor ten minste 90% gebruikt voor btw-belaste activiteiten. Voordeel: de verhuurder kan dan de btw op bouw, onderhoud en investeringen aftrekken, wat de werkelijke huurprijs verlaagt.

Wanneer is grond een bouwterrein voor de btw?

Grond is een bouwterrein voor de btw als sprake is van onbebouwde grond die kennelijk bestemd is om te worden bebouwd. De objectieve intentie blijkt uit factoren zoals een verleende omgevingsvergunning, uitgevoerde grondbewerkingen, nutsaansluitingen of architectkosten. De levering van een bouwterrein is van rechtswege belast met 21% btw én vrijgesteld van overdrachtsbelasting via de samenloopvrijstelling.

Wat is de samenloopvrijstelling overdrachtsbelasting bij vastgoed?

De samenloopvrijstelling (art. 15 Wet BRV) voorkomt dat dezelfde transactie zowel met btw als met overdrachtsbelasting wordt belast. De vrijstelling geldt als de levering van rechtswege belast is met btw — bijvoorbeeld bij nieuwbouw of een bouwterrein — en de koper het pand niet als bedrijfsmiddel in gebruik heeft genomen of binnen zes maanden weer levert.

Wat houdt het 90%-criterium bij belaste verhuur in?

Bij de optie voor belaste verhuur of belaste levering moet de huurder of koper het pand voor ten minste 90% gebruiken voor activiteiten waarvoor hij recht op btw-aftrek heeft. Voor enkele sectoren (zoals makelaars en reisbureaus) geldt een 70%-norm. Wordt achteraf niet meer aan de norm voldaan, dan vervalt de optie en wordt de prestatie alsnog vrijgesteld.

Wanneer kwalificeert een verbouwing als 'in wezen nieuwbouw' voor de btw?

Op grond van de arresten van de Hoge Raad van 4 en 11 november 2022 is voor 'in wezen nieuwbouw' een ingrijpende wijziging van de bouwkundige constructie vereist. Functiewijziging, gevelvernieuwing of grote investeringen alleen zijn onvoldoende. Dit criterium is bevestigd in HR 31 januari 2025. Het verschil tussen 'in wezen nieuwbouw' en een 'gewone' verbouwing bepaalt of de levering met btw of met overdrachtsbelasting wordt belast.

Is btw op een vastgoedrenovatie aftrekbaar?

Btw op een vastgoedrenovatie is aftrekbaar voor zover het pand wordt gebruikt voor btw-belaste prestaties. Bij gemengd gebruik geldt pro-rata-aftrek op basis van de omzetverhouding of het werkelijke gebruik. Sinds 1 januari 2026 wordt de aftrek bij renovaties vanaf € 30.000 vijf jaar lang gevolgd via de nieuwe herzieningsregeling voor investeringsdiensten.

Port Sight Tax: uw partner in vastgoedfiscaliteit

De fiscaliteit van vastgoed laat zich zelden in één gesprek samenvatten — elke transactie, verbouwing of verhuurconstructie kent zijn eigen feitencomplex. De btw-specialisten van Port Sight Tax begeleiden ondernemers, vastgoedinvesteerders en projectontwikkelaars bij de fiscale structurering van hun vastgoedportefeuille.

Onze dienstverlening in vastgoedfiscaliteit en btw:

• Btw-advisering bij aan- en verkoop van bedrijfsvastgoed en woningen.
• Optie belaste levering / belaste verhuur en de bijbehorende contractuele afspraken.
• 'In wezen nieuwbouw'-analyses voor renovatie- en transformatieprojecten.
• Inrichting van de btw-herzieningsadministratie (10-jaarstermijn én 5-jaarstermijn investeringsdiensten).
• Vooroverleg en horizontaal toezicht met de Belastingdienst.
• Btw-aspecten bij internationale vastgoedstructuren.

Neem vrijblijvend contact op met ons btw-team voor een eerste gesprek over uw vastgoedsituatie.